Налог на имущество: от "кадастрового" к "балансовому" (Егорова Н.)

Дата размещения статьи: 16.12.2015

Внесенные в Налоговый кодекс изменения, которые позволили региональным властям устанавливать особенности определения налоговой базы по налогу на имущество в отношении отдельных объектов недвижимости, для многих налогоплательщиков вылились в серьезное увеличение налоговой нагрузки. Проблема в том, что при формировании перечней объектов, подпадающих под "кадастровый" налог, довольно часто обнаруживаются ошибки. Однако, увы, сами они не исправляются - это требует определенных усилий со стороны налогоплательщика. В то же время для целей налогообложения они будут оправданными.

В общем случае база по налогу на имущество, в соответствии со ст. 375 Налогового кодекса (далее - Кодекс), рассчитывается как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Однако п. 2 данной нормы предусмотрено, что в отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база определяется в особом порядке - исходя из кадастровой стоимости объектов по состоянию на 1 января года налогового периода.
Отметим, что установление конкретного перечня объектов недвижимости, в отношении которых налог уплачивается исходя из их кадастровой стоимости, является прерогативой уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ (п. 7 ст. 378.2 НК). Причем данный перечень должен быть определен и обнародован региональными властями не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу.

"Черный" список

На уровне Кодекса особенности определения "кадастровой" налоговой базы, исчисления и уплаты налога закреплены в ст. 378.2 Кодекса. В соответствии с данной нормой налог на имущество может исчисляться исходя из кадастровой стоимости в отношении следующих объектов недвижимости:
- административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них;
- нежилых помещений, назначение которых, в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами техучета (инвентаризации) объектов недвижимости, предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
- недвижимости иностранных организаций, которые не осуществляют деятельность в России через постоянное представительство, либо объекты, не относящиеся к деятельности иностранной компании в РФ через постоянное представительство;
- жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Условия для "кадастрового" налогообложения

В то же время тот факт, что компания (ИП) является счастливым обладателем одного из названных объектов, отнюдь не означает, что в их отношении она непременно должна исчислять налог на имущество исходя из их кадастровой стоимости. Такая обязанность возникает только при одновременном выполнении следующих условий:
- недвижимость принадлежит организации (ИП) на праве собственности;
- недвижимость включена в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база исчисляется исходя из кадастровой стоимости. И что немаловажно, этот перечень должен быть утвержден уполномоченным на то органом исполнительной власти субъекта РФ и опубликован в сети Интернет (либо на официальном сайте этого уполномоченного органа, либо на сайте субъекта РФ) не позднее (!) 1 января отчетного года;
- по состоянию на 1 января текущего года определена кадастровая стоимость этого объекта или здания, в которых он находится;
- недвижимость учтена на балансе в качестве ОС. Исключением служат только жилые дома и жилые помещения - они как раз таки облагаются "кадастровым" налогом при условии, что не учтены на балансе в качестве ОС. При этом необходимо отметить еще один важный момент. Жилые дома и помещения не включаются в перечень, утверждаемый уполномоченным на то органом исполнительной власти субъекта РФ. В то же время обязанность по уплате "кадастрового" налога в отношении названных объектов, которые, к примеру, учтены как товар, возникает у организации только при условии, что в региональном законе в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве ОС, установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в рамках ст. 378.2 Кодекса. Причем в противном случае в отношении названных объектов не уплачивается ни "кадастровый" налог, ни "балансовый" (см. Письма Минфина России от 7 октября 2015 г. N 03-05-05-01/57188, от 17 августа 2015 г. N 03-05-05-01/47442 и т.д.).

Исправление "кадастровых" ошибок

Необходимо отметить, что ст. 378.2 Кодекса не предусмотрено внесения изменений в течение налогового периода в перечень, определенный на соответствующий налоговый период, в части добавления в него новых объектов. Соответственно, если недвижимость, принадлежащая организации, и является торговым центром, но в упомянутый перечень не включена, то налог на имущество в отношении данного объекта исчисляется исходя из его балансовой (остаточной) стоимости.
В то же время на практике возможны ситуации, когда тот или иной объект, напротив, включен в перечень, что называется, по ошибке. Как указал Минфин России в Письме от 19 февраля 2015 г. N 03-05-04-01/7942, в указанный перечень должны быть включены объекты недвижимого имущества, указанные в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 Кодекса, отвечающие условиям, установленным п. п. 3 - 5 ст. 378.2 Кодекса. Между тем в некоторых случаях оказывается, что региональные власти, руководствуясь теми или иными соображениями, в "кадастровый" перечень включают в том числе и объекты, которые не имеют никакого отношения ни к торговым центрам, ни к административным зданиям. Очевидно, что данное обстоятельство влечет повышенную налоговую нагрузку на собственников такой недвижимости, поскольку "кадастровый" налог по своей величине в большинстве случаев превышает балансовый.
В связи с этим контролирующие органы вынуждены были признать, что в ряде случаев "кадастровый" перечень может быть скорректирован и посреди налогового периода (см., напр., Письмо Минфина России от 20 января 2015 г. N 03-05-04-01/1246, Письмо ФНС России от 9 февраля 2015 г. N БС-4-11/1799). Речь идет как раз об ошибочно включенных уполномоченным органом власти субъекта Российской Федерации в перечень объектах недвижимого имущества, а также о недвижимости, в отношении которой судом принято решение о неправомерности ее включения в этот перечень. К примеру, такое решение может быть принято в связи с тем, что спорный объект не отвечает установленным Кодексом критериям объекта недвижимости, в отношении которых могут быть установлены "кадастровые" особенности определения налоговой базы.

Официальная позиция

Следует признать, что контролирующие органы не стали отстаивать свойственную им фискальную позицию. В частности, в Письме ФНС России от 16 октября 2015 г. N БС-4-11/18050@ разъяснено, что объекты недвижимости, попавшие в перечень по ошибке, должны быть исключены из него. Причем соответствующая информация должна быть размещена на официальном сайте субъекта РФ или уполномоченного органа региональной власти (в зависимости от того, где был размещен сам перечень). При этом налоговая база в отношении исключенного объекта в соответствующем налоговом периоде, по мнению представителей ФНС, определяется как среднегодовая стоимость.
Почему данная позиция чиновников похвальна? Да просто потому, что в судебной практике встречаются решения, в которых арбитры приходят к выводу, что спорный пункт перечня должен быть признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу (см., напр., Определение ВС РФ от 12 ноября 2014 г. N 5-АПГ14-53). И если следовать данному подходу, то выходит, что до вступления в силу решения суда компания должна уплачивать в отношении объекта недвижимости налог исходя из его кадастровой стоимости, а после - исходя из его "балансовой" остаточной стоимости.
Представляется, что позиция контролирующих органов в рассматриваемом случае куда более отвечает принципу справедливости налогообложения. Ведь если изначально объект недвижимости включен в перечень по ошибке, то и оснований для обложения его "кадастровым" налогом попросту нет. Соответственно, если за один или несколько кварталов текущего года организация уже успела начислить и уплатить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости, то его нужно пересчитать с начала года и излишек вернуть или зачесть в счет будущих платежей. Более того, в том случае, если компания применяла ЕНВД или УСН, в связи с исключением недвижимости из перечня у нее вообще не возникает обязанности по исчислению в отношении данного объекта налога на имущество (п. 4 ст. 346.26 НК, п. 2 ст. 346.11 НК).

Как учесть расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества в бухгалтерском и налоговом учете
Нужно ли нам подавать заявление о снятии с учета по ЕНВД, если с 2007 года деятельность по ЕНВД не велась
В какой момент следует переносить дебиторскую задолженность покупателя со счета 62 на счет 76-2
Начисляется ли НДС с разницы между номинальной и действительной долей имущества участника, выходящего из ООО
Будет ли контролируемой сделкой покупка исключительного права на товарный знак стоимостью 300 евро у гражданина Молдавии

Вопрос

В октябре 2013 г. на основании Акта передачи имущества организацией получено недвижимое имущество в общей сумме 20 000 руб., в т.ч.: - земельный участок (кадастровая стоимость 10 000 руб.); - здание площадью (кадастровая стоимость 20 000 руб.) Для принятия указанных объектов в целях бухгалтерского учета в составе объектов и в связи с тем, что стоимость отдельного объекта документально не определена, произведена оценка балансовой стоимости по следующей методике: 1. Нашли процентное соотношение: - земельный участок 10 000 / (10 000 + 20 000) * 100 = 33,33%; - здание 20 000 / (10 000 + 20 000) * 100 = 66,67%. 2. Определили балансовую стоимость: - земельный участок 20 000 * 33,33% = 6 666 руб.; - здание 20 000 * 66,67% = 13 334 руб. В июле 2014 г. вступило в силу судебное решение, по которому кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости равной 3 000 руб. на 01.01.2011 г. (дата государственной оценки). Прошу дать консультацию по вопросу: подлежит ли изменению балансовая стоимость объектов основных средств (здания и земельного участка) в связи с вступлением в силу судебного решения, и если да, то каким образом и какой датой проводить корректировки (амортизация и соответственно, пересчет налога на имущество).

Ответ

В рассматриваемой ситуации балансовая стоимость объектов основных средств (то есть стоимость, по которой Ваша организация приняла их к бухгалтерскому учету) не пересматривается. Ведь эта стоимость подлежит изменению только в случае достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации или переоценки основных средств ( и ).

Изменение кадастровой стоимости объекта не относится ни к одному из указанных случаев и поэтому не является основанием для пересмотра первоначальной стоимости ОС.

Отметим, что уменьшение или увеличение кадастровой стоимости земельного участка нельзя приравнять к его переоценке. Дело в том, что переоценка основных средств производится для определения их реальной (рыночной) стоимости на конкретную дату (). Кадастровая стоимость, хотя и считается максимальной приближенной к рыночной, таковой не является (ст. 66 Земельного кодекса РФ и ).

Таким образом, и после вступления в силу решения суда об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка Ваша организация продолжает учитывать оба объекта ОС (здание и земельный участок) в бухучете по их первоначальной стоимости. Соответственно Вы продолжаете начислять амортизацию в прежнем порядке (исходя из той стоимости, по которой объекты ОС были приняты к бухучету).

Поскольку в бухучете первоначальная стоимость ОС не изменилась, пересчитать налог на имущество в сторону уменьшения не получится ().

Обоснование

1. В каких случаях стоимость основных средств подлежит изменению в бухучете

Переоценка объектов основных средств производится с целью определения реальной стоимости объектов основных средств путем приведения первоначальной стоимости объектов основных средств в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

3. Как отразить результаты переоценки основных средств в бухучете

Если Ваша организация все-таки захочет проводить переоценку основных средств в бухгалтерском учете, то есть регулярно оценивать их рыночную стоимость на конкретную дату, Вам будет полезна статья « », размещенная на сайте e.сайт

Рассмотрим новые правила уплаты налога на имущество по кадастровой стоимости в 2019 году и уточним некоторые нюансы данного вопроса.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Налоговое законодательство нашей страны регулярно обновляется и меняется. Поэтому, каждый гражданин РФ обязан следить за всеми поправками для того, чтобы в дальнейшем не иметь никаких проблем.

Последняя новость, которая создала достаточно много шума – это изменения в правилах уплаты налога на имущество по кадастровой стоимости.

Некоторым людям многие моменты стали непонятны, поэтому постараемся разобраться во всех изменениях более подробно.

Необходимые аспекты

Именно тут рассматриваются такие основные вопросы:

кто является плательщиком данного налога на имущество;
какое имущество попадает под объект налогообложения;
порядок расчета суммы налога;
какие предусмотрены льготы и для кого;
сроки уплаты налога;
порядок уплаты налога и др.

Другими словами, в данной главе указана вся необходимая и актуальная информация по данному вопросу.

Как происходит уплата налога на имущество по кадастровой стоимости

Уплата налога на имущество происходит следующим образом:

Ответственный сотрудник налоговой службы рассчитывает сумму платежа, которую должен оплатить человек за недвижимость, которая находится в его .
Гражданин уплачивает предоставленную ему суму, если он согласен с расчетом. Если он не согласен с начисленной суммой, то он обязан предоставить налоговой службе аргументы для пересчета.

Рассмотрим более подробно, каким образом происходит расчет налога, какие существует особенности его выплаты и кто может не платить.

Виды объектов недвижимости

Налог платится по следующим видам недвижимости:

квартиры в многоэтажных домах;
частные дома индивидуального жилищного строительства;
отдельные комнаты и помещение;
гараж;
парковочные места (а точнее машиноместо, которое закреплено за конкретным человеком);
объект недостроенной недвижимости;
единый недвижимый комплекс.

Под понятием единый недвижимый комплекс имеется в виду определенное количество построек, которые объединены технологически, а также по документам находятся на одной территории.

Особенности выплаты

Налог на имущество по кадастровой стоимости обязаны выплачивать как физические, так и юридические лица. Но, нужно учесть, что выплаты для данных категорий слегка отличаются.

Обратите также внимание на сроки уплаты данного налога. Вы обязаны выплатить долг не позже 1 декабря. В противном случае Вам могут быть начислены штрафные санкции.

Данный налог выплачивается не по месту жительства человека, на которого зарегистрировано имущество, а по фактическому месту нахождения объекта недвижимости.

Для физических лиц

Каждый человек, который владеет недвижимым имуществом, обязан раз в год выплачивать налог на его собственность.

База начисления для налога – это кадастровая оценка согласно Единого государственного реестра налогоплательщиков.

В обязательном порядке ответственный сотрудник налоговой службы, который делает расчет, обязан учитывать все и скидки, которые положены человеку.

Никаких других особенностей выплаты данного налога для физических лиц не существует.

Для юридических лиц

Юридические лица обязаны оплатить налог на имущество по кадастровой стоимости в нескольких случаях:

недвижимость находится на балансе предприятия;
недвижимость принадлежит к основным средствам предприятия.

Перечень объектов, которые «попадают» под налогообложение:

сооружения, которые предназначены для торговли;
здания административно-управленческих комплексов;
нежилые помещения, которые используются для офисов, мест общественного питания;
служебные помещения, которые не находятся на балансе предприятия (например, жилье, которое предоставляется сотрудникам в качестве служебного);
недвижимое имущество, владельцем которого является иностранное предприятие без представительства в нашей стране.

Налоговая ставка для юридических лиц устанавливается органами местного самоуправления.

Особенности ставок по данному вопросу

На данный момент времени действуют следующие ставки:

Стоимость недвижимого имущества	Ставка налога
До 10 миллионов рублей	0,1 %
От 10 до 20 миллионов рублей	0,15 %
От 20 до 50 миллионов рублей	0,2 %
От 50 до 300 миллионов рублей	0,3 %
От 300 миллионов рублей	2 %
Гаражи и парковочные места	0,1 %
Незавершенное строительство	0,3 %
Другое недвижимое имущество	0,5 %

Как видим, больше всего придется заплатить людям, которые владеют дорогостоящей элитной недвижимостью.

Обратите внимание на то, что это база налоговых ставок. Местная власть может корректировать данные ставки на свое усмотрение в зависимости от уровня жизни в регионе.

Поэтому, для того, чтобы знать, какие конкретно ставки установлены в Вашем городе, Вам нужно обратиться в ближайшую налоговую службу.

Как рассчитать суммы оплаты

Человек, который владеет недвижимым имуществом, не должен самостоятельно рассчитывать суммы оплаты налога.

Это обязанности ответственных сотрудников налоговой службы. Однако некоторые люди предпочитают проверять расчеты, которые производятся налоговой службой.

Это делается для того, чтобы понять, действительно ли сумма была рассчитана правильно, а также для того, чтобы заранее знать, сколько предстоит уплатить в бюджет государства.

Порядок расчета следующий:

Для начала определяется размер налога от кадастра.
Рассчитывается инвентаризационный платеж.
Определяется разница между размером налога от кадастра и инвентаризационным платежом.
Результат, который был получен в третьем действии, умножается на коэффициент понижения.
К полученному результату необходимо прибавить инвентаризационный налог.

Формула данного расчета выглядит следующим образом:

С = (К*КС – И*ИС)*КФ + И*ИС

С – сумма налога, которую нужно будет оплатить в бюджет;
К – кадастровая оценка недвижимого имущества;
КС – ставка согласно кадастра;
И – инвентаризационная стоимость недвижимого имущества;
ИС – ставки инвентаризационного налога;
КФ – коэффициент.

Актуальные коэффициенты понижения на данный момент времени:

В 2019 году	0,4
В 2019 году	0,6
В 2019 году	0,8

Предоставление льгот и вычетов

Существуют определенные категории людей, которые имеют право на получение дополнительных льгот от государства по налогообложению, а также имеют возможность вовсе не платить данный налог.

первой и второй группы;
люди, которые являются инвалидами с самого детства;
все категории ветеранов;
люди, которые стали жертвами радиации;
люди, которые принимали непосредственное участие в различных термоядерных испытаниях;
люди, которые принимали участие в ликвидации последствия ядерных аварий на военных объектах.

Обратите внимание на то, что государство строго контролирует вопрос о предоставлении льгот.

Некоторые граждане стараются оформить свою недвижимость на льготника для того, чтобы освободить себя от уплаты налога.

Но, обмануть налоговую не получится. Освобождение и льготы предоставляются только на один выбранный объект каждого вида недвижимости.

Это означает, что оформить две квартиры на льготника и освободиться от уплаты налога не получится. Только одна недвижимость попадет под «освобождение».

Единственный выход из ситуации – это оформление на льготника дома, квартиры, гаража и другого объекта недвижимости.

Каким образом можно оспорить оценочные действия

Очень часто люди сталкиваются с тем, что кадастровая стоимость является слегка завышенной. Особенно это касается объектов недвижимости старой постройки приблизительно 60-х и 70-х годов.

Данные здание устарели как морально, так и физически. В реальности амортизационный износ больше в 2 раза настоящей стоимости такого объекта. Но, у государства совершенно другое мнение на данный счет.

Именно поэтому и возникает вопрос, можно ли оспорить оценочные действия, а также, как правильно это сделать.

Существует два способа решения данной проблемы:

Обратиться с в суд.
Обратиться в местное подразделение Росреестра и требованием назначить специальную комиссию по рассмотрению данного вопроса и пересмотре оценки недвижимого имущества.

Если Вы самостоятельно обнаружили ошибки в расчетах налоговой службы и готовы это доказать, то Ваши действия могут быть следующими:

Необходимо составить и отправить письменную претензию в налоговую службу. В ней нужно указать перечень всех ошибок, которые были допущены в расчетах, а также указать, что Вы требуете вернуть переплату.
Дождаться письменного ответа на Вашу претензию от ответственного сотрудника налоговой службы.
Если Ваша претензия была проигнорирована или Вы не согласны с ответом, который получили – отправляйтесь в суд для того, чтобы отстоять свою правоту.

Встречаются ситуации, когда определена кадастровая стоимость здания, в котором расположены помещения, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость таких помещений не определена или в отношении каждого помещения получено свидетельство о праве собственности, проведена самостоятельная кадастровая оценка, имеются отдельные кадастровые паспорта.

В связи с эти возникает вопрос, с какой кадастровой стоимости должна рассчитывать организация налог на имущество: от всего здания пропорционально или от стоимости принадлежащих ей помещений?

Налоговая база по налогу на имущество определяется двумя способами:

Как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения;
как их кадастровая стоимость - в отношении отдельных объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 375 Налогового кодекса РФ, далее - НК РФ).

Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определены ст. 378.2 НК РФ.

Согласно ст. 378.2 НК РФ уплата налога на имущество осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (здания, строения, сооружения или помещений в них (далее - объект)) организациями:

Применяющих ОСНО;
применяющих УСН;
уплачивающих ЕНВД - за периоды, (п. 4 ст. 346.26 НК РФ). По разъяснениям Минфина России уплачивать "кадастровый" налог надо даже тогда, когда недвижимость используется исключительно во вмененной деятельности (Письмо Минфина N 03-05-05-01/26195).

В перечень, признаваемых объектом налогообложения по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости, включены следующие виды недвижимого имущества (п. 1 ст. 378.2 НК РФ):

1. административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2. нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
3. объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
4. жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В общем случае обязанность по уплате налога на имущество исходя из кадастровой стоимости возникает при одновременном выполнении следующих условий (п. п. 1, 2, 7, 10, пп. 2, 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ, Письма Минфина N 03-05-05-01/24062, N 03-05-04-01/23641):

1. когда недвижимое имущество принадлежит налогоплательщику на праве собственности;
2. если "деловая" или "торговая" недвижимость учтена в качестве ОС (на счете 01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности") (Письмо ФНС N БС-4-11/10837@);
3. если объект включен в перечень объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость (Письмо ФНС N ПА-4-11/16089);
4. перечень объектов недвижимости должен быть определен субъектом РФ (его уполномоченным органом), в котором находится объект недвижимости, и опубликован на официальном сайте субъекта РФ (его уполномоченного органа) на 1 января текущего года.

Если по состоянию на 1 января текущего года в перечне субъекта РФ объекта нет, или не определена его кадастровая стоимость, налог за этот год надо рассчитывать и платить исходя из балансовой стоимости объекта.

Таким образом, для того чтобы у организации возникла обязанность рассчитывать налог на имущество по кадастровой стоимости, региональные власти должны принять и утвердить два документа (п. 2 ст. 378.2 НК РФ):

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов;
результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Если в соответствии с законодательством РФ определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

В г. Москве в целях исчисления налога на имущество с кадастровой стоимости утверждены следующие документы:

Закон г. Москвы N 64 "О налоге на имущество организаций", согласно которому налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении (ст. ст. 1.1 и 2 Закона г. Москвы N 64, Закон г. Москвы N 25 "О внесении изменений в статьи 1.1 и 2 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", Письмо Минфина России N 03-05-04-01/51779):
1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 3000 кв. метров и помещений в них (кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений), если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме зданий (строений, сооружений), расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
2) отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 2000 кв. метров и помещений в них, фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
2.1) расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений, площадь каждого из которых свыше 3000 кв. метров, принадлежащих одному или нескольким собственникам, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
3) объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.
Постановление Правительства Москвы N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость". Соответствующая кадастровая оценка объектов недвижимости в г. Москве утверждена Постановлением Правительства Москвы N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве".

К сведению! В целях исчисления налога на имущество кадастровую стоимость объекта по состоянию на 1 января можно узнать:

Направив в территориальный орган Росреестра запрос о предоставлении кадастровой выписки об объекте или кадастровой справки (Письмо ФНС N БС-4-11/8876),
на официальном общедоступном сайте Росреестра (ч. 4 ст. 13 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Так же можно использовать кадастровую стоимость помещений, взятую из кадастровой справки территориального органа Росреестра (ч. 1 ст. 3, ст. 14 Закона N 221-ФЗ, пп. 5.1.3 разд. II Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утв. Постановлением Правительства РФ N 457)).

Следует отметить, что порядок определения налоговой базы по объекту недвижимости, включенному в Перечень N 700-ПП и разделенному на части объекту недвижимости НК РФ не установлен.

Однако из Порядка заполнения налоговой декларации и налогового расчета по авансовому платежу по налогу на имущество организаций, утвержденных Приказом ФНС России N ММВ-7-11/895 (далее - Порядок), следует, что разд. 3 расчета (декларации) заполняется отдельно по каждому объекту, без суммирования величин кадастровой стоимости (абз. 2, 3 пп. 1 п. 6.2 разд. VI Порядка). Согласно п. 2.4 разд. II Порядка в каждом поле расчета (декларации) допускается отражать только один показатель, поэтому вписать несколько кадастровых номеров в строку 015 разд. 3 расчета (декларации) нельзя. Данные о кадастровой стоимости каждого помещения указываются в строке 020 разд. 3. Следовательно, определять налоговую базу следует по каждому помещению, поставленному на самостоятельный кадастровый учет и входящему в объект недвижимости, включенный в Перечень N 700-ПП (Письмо N БС-4-11/21488).

Таким образом, в случае наличия у организации нескольких помещений в одном здании, в отношении которых проведен кадастровый учет, при условии включения этого здания в утвержденный органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации перечень объектов недвижимости, облагаемых налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости, определяется по каждому помещению, расположенному в этом здании, исходя из кадастровой стоимости каждого помещения и рассчитывается как произведение кадастровой стоимости помещений на 1 января и соответствующей налоговой ставки за минусом авансовых платежей, исчисленных в течение года.

В случае если кадастровая стоимость здания определена, но при этом кадастровая стоимость помещения, находящегося в здании не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ, Письма Минфина России N 03-05-05-01/8066, N 03-05-05-01/8053).

Вопрос: По какой стоимости (балансовой или кадастровой) отражать в учете недвижимость в 2018 г.?

Ответ от 06.04.2018

С 01.01.2018 введен в действие федеральный стандарт "Основные средства" (далее – СГС "Основные средства", Стандарт). Письмом Минфина России от 30.11.2017 № 02-07-07/79257 доведены Методические указания по применению переходных положений СГС "Основные средства". В них говорится, что порядок отражения в учете основных средств, которые находятся у учреждения на праве оперативного управления и соответствуют критериям активов, не меняется.

Первоначальной стоимостью объекта основных средств, полученного в результате необменной операции, является справедливая стоимость на дату приобретения (п. 22 Стандарта).

После признания в бухгалтерском учете актива в качестве объекта основных средств он учитывается по балансовой стоимости (п. 25 Стандарта).

Объекты недвижимости, соответствующие критериям признания объекта основных средств (п. 8 СГС "Основные средства"), отражаются в учете при первом применении Стандарта на балансовых счетах по кадастровой стоимости, которая признается их балансовой стоимостью. Это правило применяется к объектам, вовлеченным в хозяйственный оборот на условиях постоянного пользования и (или) пользования в целях выкупа (приобретения, лизинга).

Таким образом, основные средства, которые поступили в оперативное управление до 2018 г., учитываются в учреждении по сформированной балансовой стоимости. Объекты недвижимости, которые принимаются к учету в 2018 г. в обычном порядке, оцениваются по справедливой стоимости, т.е. либо по фактической стоимости приобретения, либо по рыночной стоимости при безвозмездном получении (пп. 15 – 24 Стандарта).

По кадастровой стоимости (при наличии) оцениваются только те объекты недвижимости, которые не учитывались в составе основных средств до даты первого применения Стандарта, т.е. которые ранее находились у учреждения:

в пользовании в рамках отношений по финансовой аренде (по договору лизинга – независимо от договорных условий, определяющих балансодержателя объекта лизинга, по договору долгосрочной аренды с правом выкупа и т.п.);
в безвозмездном бессрочном (постоянном) пользовании.